Fannie Mae e Freddie Mac são recentes solicitar pois um resgate do Tesouro dos EUA (leia-se contribuintes americanos) trouxe de volta aos olhos do público o status legal não resolvido dessas duas empresas patrocinadas pelo governo. Nesse debate, parte-se do pressuposto de que as GSEs, ou algumas entidades substitutas que se beneficiam de uma garantia do governo, são necessárias para um efetivo mercado de financiamento habitacional.

As GSEs, porém, fazem muito pouco que não possa ser feito – e ainda não seja feito – pelo setor privado. Além disso, essas instituições representam um risco financeiro significativo para os contribuintes americanos. Pesar esse custo em relação aos benefícios mínimos defende que as GSEs devem ser eliminadas.

Sem as GSEs, o mercado de hipotecas não seria radicalmente diferente do que é hoje. Os proponentes argumentam que as GSEs reduzem as taxas de hipoteca, garantem a disponibilidade da hipoteca padrão de taxa fixa de 30 anos, apoiam a aquisição de casa própria e emprestam para pessoas com rendas mais baixas ou perfis de crédito mais fracos, tudo o que o setor privado presumivelmente não faria. Não é verdade em todas as frentes.

Primeiro, as GSEs não oferecem taxas de hipoteca mais baixas para os consumidores, apesar de uma garantia do governo que lhes permite levantar capital a um custo menor do que o setor privado. No passado, as GSEs conseguiam cobrar taxas de hipoteca mais baixas assumindo riscos pelos quais não eram compensadas. O resultado foi um acúmulo maciço de risco imobiliário no período que antecedeu a crise financeira de 2007-08.

Caricaturas políticas sobre a economia

Desde 2009, as GSEs são obrigadas a reconhecer o risco em seus preços de hipotecas, o que elevou suas taxas de hipoteca em relação ao setor privado. Como consequência, desde 2014, nova pesquisa realizada com meu colega Steve Oliner mostra que as taxas de hipoteca para empréstimos inteiros de carteira privada ficaram cerca de um quarto de ponto percentual abaixo das taxas GSE – após o controle das características de risco.

E ao contrário do secretário do Tesouro Steven Mnuchin declaração recente, o mercado privado poderia garantir a disponibilidade das hipotecas de taxa fixa de 30 anos por conta própria. Dados da CoreLogic mostram que 76% das hipotecas de portfólio privado originadas em 2017 eram hipotecas de 30 anos, não muito abaixo da participação de 85% da GSE.

Além disso, o impacto das GSEs na promoção da casa própria é amplamente superestimado. Os últimos dados habitacionais de 2016 coletados sob o Lei de divulgação de hipoteca residencial mostram que seis em cada 10 hipotecas GSE não tinham nada a ver com a compra de uma residência principal – e apenas cerca de um terço desses empréstimos de compra primária foram para mutuários com renda abaixo da mediana da área. Os mutuários do GSE com valores de empréstimo acima de $ 200.000 eram geralmente ricos, com uma renda média 60% acima da renda média de todas as famílias em sua área metropolitana. Então, por que os contribuintes deveriam estar no gancho para esses mutuários?

Os dados também mostram que, apesar do papel dominante das GSEs, os investidores privados de portfólio – principalmente grandes bancos – já são muito ativos no mercado de compra de imóveis. Para empréstimos abaixo de 2016 limite de empréstimo em conformidade, que é o valor máximo de empréstimo elegível para compra pelas GSEs, os empréstimos de investidores privados totalizaram US$ 228 bilhões e representaram um quinto do total combinado de GSE e empréstimos privados. Empréstimos de carteira privada abaixo de US$ 200.000 representaram um quarto do total de empréstimos. Enquanto os mutuários do GSE abaixo de US$ 200.000 tinham uma renda mediana um pouco abaixo da mediana da área, os mutuários do setor privado na mesma faixa tinham rendas ainda mais baixas. Com base nesses dados, simplesmente não é verdade que os mutuários de baixa renda sejam evitados pelo setor privado.

Embora seja verdade que a caixa de crédito das GSEs seja um pouco mais ampla do que a dos credores de portfólio privado, mais de dois terços dos empréstimos de compra primária de GSE de 2016 caberiam dentro da caixa de crédito dos credores de portfólio sem qualquer alteração no adiantamento ou no preço do casa comprada. Muitos mutuários do GSE, devido à sua riqueza, poderiam aumentar o pagamento inicial – ou optar por uma casa mais barata. Qualquer ajuste, ou ambos juntos, aumentariam a porcentagem de empréstimos que atendem aos padrões de crédito dos credores privados.

Então, por que não vemos mais empréstimos de carteira privada hoje? A resposta simples é que os reguladores inclinaram o campo de jogo em favor das GSEs. Rapidamente aumento dos preços das casas estão tornando os empréstimos GSE mais atraentes em relação aos empréstimos de portfólio, porque os reguladores empréstimos GSE permitidos para manter um rácio dívida/rendimento de 50 por cento, ao mesmo tempo em que torna caro para o setor privado exceder uma proporção de 43%. Os mutuários do GSE podem, portanto, assumir mais dívidas para compensar os preços mais altos. Com estoques mais baixo do que nunca, essa dívida extra acaba elevando ainda mais os preços, criando um ciclo vicioso de mais dívidas, preços mais altos, maior risco e, ironicamente, mais demanda por GSEs. O que mantém as GSEs funcionando são as mesmas políticas habitacionais fracassadas que nos trouxeram a última crise financeira.

As GSEs não são necessárias no mercado imobiliário – e tornaram-se prejudiciais à saúde do mercado a longo prazo. Eles poderiam ser eliminados simplesmente através de uma redução gradual no limites de empréstimo em conformidade. Isso criaria espaço para o ressurgimento de um mercado ativo de títulos lastreados em hipotecas privadas que garante um sistema de financiamento habitacional mais seguro e estável, com acesso para todos, ao mesmo tempo em que livra os contribuintes.

Fonte: US News

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