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Qualquer pessoa que esteja comprando uma casa hoje sabe que ainda há muito pouco à venda.
O mercado imobiliário está apenas começando a sair dos anos mais magros da história. O inventário de casas novas e existentes está finalmente a aumentar, mas há algo subitamente estranho nos números: a oferta de casas recém-construídas parece ser demasiado elevada.
Os números, no entanto, enganam devido à dinâmica sem precedentes do mercado imobiliário actual, que remonta a duas décadas, até outro momento sem precedentes no sector imobiliário, o boom das hipotecas subprime.
É precisamente por isso que os preços das casas, que normalmente esfriam quando a oferta está alta, continuam a subir.
O cenário de abastecimento
Atualmente, há um fornecimento de casas novas e existentes para venda para 4,4 meses, de acordo com a Associação Nacional de Construtores de Casas, ou NAHB. A oferta de meses é um cálculo comum usado no mercado para medir quanto tempo levaria para vender todas as casas disponíveis no ritmo de vendas atual. Um fornecimento para seis meses é considerado um mercado equilibrado entre comprador e vendedor.
A oferta já era baixa no início desta década, mas a procura impulsionada pela pandemia empurrou-a para um mínimo histórico no início de 2021, com uma oferta de apenas dois meses. Essa escassez de casas para venda, combinada com a forte procura, fez com que os preços das casas subissem mais de 40% em relação aos níveis pré-pandemia.
Agora a oferta está finalmente a começar a voltar a subir, mas os ganhos estão principalmente no novo mercado interno e não no lado existente. Na verdade, há agora uma oferta de casas recém-construídas para venda para nove meses, quase três vezes maior que a de casas existentes. A oferta de meses domésticos novos e antigos geralmente acompanha bastante de perto. As novas construções representam agora 30% do estoque total, cerca de duas vezes sua participação histórica, segundo o NAHB.
Casas unifamiliares em um bairro residencial em San Marcos, Texas.
Jordan Vonderhaar | Bloomberg | Imagens Getty
“Junho de 2022 registrou a maior vantagem de todos os tempos na oferta de meses de residências novas (9,9) em relação à oferta de meses de residências unifamiliares existentes (2,9)”, escreveu Robert Dietz, economista-chefe do NAHB. “Essa separação deixa claro que uma avaliação do estoque atual do mercado não pode simplesmente examinar isoladamente o estoque de residências existentes ou o novo.”
Esta dinâmica invulgar foi impulsionada tanto pelas recentes oscilações nas taxas hipotecárias como por um desastre sem precedentes no mercado imobiliário que começou há 20 anos.
A base dos números complicados de hoje
Este mercado imobiliário é diferente de qualquer outro devido a forças económicas diferentes de qualquer outro. Primeiro, em 2005, houve um aumento maciço nas vendas de casas, na construção de casas e nos preços das casas, alimentado por um aumento nos empréstimos hipotecários subprime e por um frenesim de comércio de novos produtos financeiros apoiados por essas hipotecas.
Tudo isso desabou rapidamente, resultando numa das piores crises de execução hipotecária desde a Grande Depressão e causando a Grande Recessão que se seguiu. O início de habitações unifamiliares caiu de um máximo de 1,7 milhões de unidades em 2005 para apenas 430.000 em 2011. Em 2012, as novas casas representavam apenas 6% da oferta total para venda e, mesmo em 2020, o início de habitações ainda não tinha recuperado. à sua média histórica de cerca de 1,1 milhão de unidades. Eles ficaram em 990.000.
Depois veio a pandemia de Covid-19 e, durante esse período, a procura dos consumidores aumentou e as taxas hipotecárias estabeleceram mais de uma dúzia de mínimos históricos, pelo que os construtores responderam. O início de habitações disparou para 1,1 milhões em 2021. A Reserva Federal estava a resgatar a economia, tornando a compra de casas muito mais barata, e a nova cultura de trabalhar a partir de casa fez com que os americanos se movimentassem como nunca antes. De repente, a oferta foi sugada por um tornado de demanda.
Caos nas taxas de hipoteca
A estranha actual divisão na oferta entre casas recém-construídas e existentes também se deve às taxas de hipotecas de montanha-russa, que caíram para mínimos históricos no início da pandemia e depois atingiram máximos de 20 anos apenas dois anos mais tarde. Milhões de mutuários refinanciaram-se em níveis mínimos e agora não têm vontade de mudar porque teriam de negociar uma taxa de 3% ou 4% sobre os seus empréstimos para a taxa actual, que ronda os 7%. Esse efeito de aprisionamento fez com que novas listagens secassem.
Também colocou os construtores no comando. As construtoras já tinham aumentado a produção nos primeiros anos da pandemia, com as casas unifamiliares a aumentar para mais de 1,1 milhões em 2021, de acordo com o censo dos EUA, antes de voltarem a cair quando as taxas hipotecárias dispararam. Os construtores conseguiram reduzir as taxas hipotecárias para manter as vendas mais altas, mas a partir de maio deste ano, estão construindo a um ritmo anualizado de 992.000.
As listagens de revenda melhoraram ligeiramente nesta primavera, à medida que as taxas hipotecárias caíram ligeiramente e, em junho, as listagens ativas eram 16,5% mais altas do que no ano anterior, de acordo com a Redfin. Parte desse aumento na oferta, no entanto, deveu-se ao fato de as listagens permanecerem no mercado por mais tempo.
“A parcela de casas no mercado há pelo menos um mês tem aumentado ano após ano desde março, quando o crescimento de novas listagens acelerou, mas a demanda dos compradores permaneceu morna, como tem acontecido desde que as taxas de hipotecas começaram a subir em 2022,” de acordo com um relatório Redfin.
Uma casa disponível para venda é exibida em Austin, Texas, em 22 de maio de 2024.
Brandão Bell | Imagens Getty
Crescimento na extremidade inferior
No mercado de revenda, a oferta é mais baixa na faixa de preços de US$ 100.000 a US$ 500.000, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. É aí que está a maior parte dos compradores de hoje. Taxas de hipotecas mais altas fazem com que eles procurem casas mais baratas.
Curiosamente, no entanto, embora a oferta esteja a aumentar em todos os níveis de preços, está a aumentar mais no mesmo nível de preços mais baixos, o que significa que simplesmente não é suficiente. Tão rápido quanto as casas chegam ao mercado, elas estão sendo contratadas.
Por exemplo, há apenas uma oferta de casas à venda para 2,7 meses entre US$ 100.000 e US$ 250.000, mas a oferta aumentou 19% em relação ao ano anterior. Enquanto isso, há uma oferta de casas para 4,2 meses com preços acima de US$ 1 milhão, mas a oferta aumentou apenas 5% em relação ao ano anterior.
Isto explica por que razão os preços das casas permanecem teimosamente elevados, mesmo com a melhoria da oferta. Os preços em maio, a última leitura, foram 4,9% superiores aos de maio de 2023, segundo a CoreLogic. Os ganhos começaram a diminuir ligeiramente, mas não em todos os lugares.
“Os ganhos persistentemente mais fortes nos preços das casas nesta primavera continuam em mercados onde os estoques estão bem abaixo dos níveis pré-pandemia, como os do Nordeste”, disse Selma Hepp, economista-chefe da CoreLogic.
“Além disso, os mercados relativamente mais acessíveis, como os do Centro-Oeste, registaram um crescimento saudável dos preços esta primavera.”
Hepp observa que a Florida e o Texas, que registam um crescimento comparativamente maior na oferta de casas para venda, registam agora preços abaixo dos de há um ano.
Embora os analistas esperassem que os preços diminuíssem e que as taxas hipotecárias caíssem no segundo semestre deste ano, resta saber se as taxas irão realmente descer e se o desequilíbrio entre a oferta e a procura permitirá que os preços acalmem. Se as taxas hipotecárias descerem, a procura certamente aumentará, colocando ainda mais pressão sobre a oferta e mantendo os preços elevados.
“Sim, os estoques estão aumentando e continuarão a subir, especialmente à medida que o efeito de bloqueio da taxa hipotecária diminui nos próximos trimestres. Mas os atuais níveis de estoques continuam a apoiar, em nível nacional, novas construções e algum crescimento de preços”, acrescentou Dietz. .
