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Os investidores do Real Estate Investment Trust (FII) enfrentam tempos de incerteza. Depois de um ganho excepcional de 15,5% em 2023, que se deveu principalmente à forte alta do Índice de Fundos Imobiliários da B3 em dezembro, nos primeiros seis meses deste ano, o Ifix coleciona uma pequena alta de 1,12%. Contudo, o mês de junho encerrou com queda de 1,04%, refletindo a recente falta de confiança do mercado no ritmo de redução das taxas diretoras e na possibilidade de cobrança de FIIs, alvo do imposto de desenvolvimento da classe trabalhadora.
Nos últimos dois anos, a Ifix sofreu uma perda de marca. Inicialmente, a situação parecia diferente em 2024, pois após certo período de sofrimento para o grupo, que não se beneficiou da elevação das taxas básicas brasileiras, a popularidade dos FIIs voltou a crescer. Segundo os últimos dados da B3, a bolsa brasileira já conta com 2,6 milhões de pessoas neste grupo, e os investidores individuais representam a maior fatia, com 75,2% do total.
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A queda da Selic tornou os investimentos imobiliários mais acessíveis. Portanto, ao mesmo tempo em que a queda nas taxas de juros faz com que o investimento em renda fixa diminua, isso acaba desviando a atenção dos investidores para os FIIs. Para esclarecer as suas dúvidas, a Forbes conversou com alguns especialistas sobre as perspectivas para o estado do fundo imobiliário no segundo semestre de 2024.
Uma situação instável
Nos próximos seis meses, a principal incerteza está relacionada com a gestão da taxa Selic e quem controlará o Banco Central a partir de 2025, a taxa básica no Brasil é de 10,50%, após as autoridades financeiras interromperem o ciclo. da descida na sessão de Junho, após um ritmo de descida mais lento em Maio.
Segundo Gabriel Meira, sócio da Valor Investimentos, o custo de compra de um imóvel diminui com juros baixos. Ele afirma: “O financiamento imobiliário é muito diferente da taxa de juros, portanto, devido à redução da Selic, temos uma pequena oportunidade de lucro”, afirma.
Para Carlos Malagoni, especialista em gestão de ativos imobiliários da Davila Finance, a troca do presidente do BC a partir do início de 2025 pode trazer novas perspectivas para o estado da economia do país. “Caso haja queda nas taxas de juros, espera-se que o FII seja beneficiado, já que a queda nas taxas tende a aumentar o valor dos imóveis e aumentar a atratividade desses fundos”, afirma.
Na situação atual, os beneficiários são os fundos de papel, analisa Fernando Felipe, especialista da Veedha Investimentos em fundos imobiliários. “Esses fundos pagam entre 12% e 14% ao ano, dependendo do nível de risco”, diz. O que fará com que o mercado valorize melhor o setor é a redução das taxas de juros, pois aumenta a atratividade do financiamento imobiliário. “Se a taxa Selic permanecer igual no segundo semestre, esperamos que os fundos permaneçam estáveis, sem grandes variações positivas ou negativas”, afirma Felipe.
Outro ponto apontado por Ricardo Matte, gerente de negócios e CEO da Vincit Capital, é o lucro do empresariado brasileiro, que atingiu a marca de US$ 95 bilhões (R$ 517,04 bilhões) nos últimos 12 meses de fortalecimento da economia que é muitas vezes acompanhado por fortes lucros empresariais”, diz ele. Contudo, o presente relatório apresentou um défice de 1,1% do PIB, um nível historicamente considerado confortável, mas que coloca grande pressão na balança de pagamentos. “Segundo analistas econômicos, o PIB real deverá crescer cerca de 2,5% este ano, impulsionado pela expansão do consumo das famílias”, afirma Matte.
Para os FIIs, isso significa demanda por imóveis comerciais e residenciais, o que pode ajudar os fundos a investirem em prédios corporativos, lojas de varejo e imóveis residenciais. “Do ponto de vista financeiro, o déficit primário acumulado foi de R$ 280 bilhões nos últimos 12 meses, um valor alto, mas que inclui custos excepcionais que devem desaparecer nos cálculos do final deste ano. destes, o principal déficit deverá ser de R$ 88 bilhões, o que representa 0,8% do PIB”, disse o gestor. Essa situação financeira pode possibilitar a execução de políticas econômicas que podem afetar o mercado varejista e, por extensão, os FIIs “No próximo semestre, embora alguns investidores estejam otimistas, a situação dos FIIs é mista. O crescimento económico e a expansão dos investimentos são bons, mas os problemas financeiros e a inflação precisam de ser monitorizados”, afirma Matte.
Outro ponto de interrogação acaba de aparecer. Isso porque a mudança nas regras dos FIIs e Fiagros estava na pauta de discussão do grupo de trabalho da reforma tributária. Contudo, após uma resposta negativa da indústria financeira e o incentivo dos sectores afectados, o governo decidiu não prosseguir com as mudanças.
“O grupo de trabalho decidiu manter todos os FIIs e Fiagros isentos de CBS e IBS no último livro, desde que atendam às exigências da Lei nº 8.668/93”, afirma Mateus Vitória, CEO da Private Constructora.
A única mudança proposta é que os FIIs Brick poderão optar por serem contribuintes, permitindo a utilização de créditos tributários para desoneração tributária. “Vejo essa oportunidade de forma positiva, pois pode ser útil em determinadas situações, como em fundos de incorporação imobiliária”, afirma Vitória.
Já para o especialista da Velha Investimentos, em alguns casos é importante. “Então, em geral, para a indústria onde os traders estão acostumados a investir, esses fundos não estão incluídos no troco”, diz Fernando Felipe.
Assim, os rendimentos dos demais FIIs e Fiagros que investem em aplicações de renda fixa continuarão sem a incidência desses tributos. “Portanto, é importante que os investidores estejam atentos a essas mudanças e alterem seus métodos financeiros de acordo com a nova realidade tributária, que pode afetar os lucros financeiros, o que exige uma análise criteriosa das opções atualmente disponíveis no mercado”, afirma Renata . Bilhim, um advogado tributário.
Cenário Macroeconômico
Existem também factores macroeconómicos, tanto nacionais como internacionais, que deverão influenciar as vendas imobiliárias no segundo semestre. Segundo Ricardo Vieira, head de títulos imobiliários da VBI Real Estate, a taxa de juros nos Estados Unidos desempenha um papel importante, seja por causa das eleições presidenciais de novembro ou pela inflação americana.
Ele lembra que o mercado esperava que o aumento dos juros nos EUA começasse no início deste ano, mas essa expectativa foi adiada e agora a primeira queda está prevista para setembro. Atualmente, as taxas de juro dos EUA estão no seu nível mais alto desde 2001, entre 5,25% e 5,50%. Esta situação afecta a economia mundial, especialmente os países em desenvolvimento. “Enquanto as taxas de juros nos Estados Unidos permanecerem altas, será difícil ver um mercado mais otimista do que o Brasil para renda diversificada, incluindo fundos imobiliários. Se ocorrer uma queda no final do ano, isso pode fortalecer o mercado, especialmente fundos tijolo, que são muito sensíveis às taxas de juros”, afirma o especialista.
No Brasil, fatores como a diferença entre as taxas de juros dos EUA e do Brasil estão abaixo dos níveis históricos, combinados com riscos cambiais e volatilidade cambial, fazendo com que os ativos locais tenham menos juros, exercendo pressão descendente sobre os fundos imobiliários.
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“Para se proteger, os investidores podem optar pelos fundos de papel, que neste ano são mais eficazes do que os fundos tijolo, pela proteção contra altas taxas de juros ou alta inflação”, afirma Vieira, da VBI Imobiliária Mateus Vitória, CEO da Private Construtora, acrescenta. : com juros elevados, os fundos imobiliários, principalmente de tijolos, enfrentam grandes problemas devido à percepção de alterações nas taxas de juros de lucro.
