Com preços e taxas de hipotecas elevados, os proprietários sentem-se ‘presos’

Quando Rachel Burress se mudou para a casa de sua mãe, há cerca de uma década, parecia uma parada de curto prazo no caminho para a casa própria.

A cabeleireira de 35 anos passou esses anos melhorando sua pontuação de crédito e economizando para pagar a entrada. Mas com as taxas de hipotecas oscilando perto de 7% e os preços das casas disparando, não parece que a mãe de três filhos assinará na linha pontilhada uma casa própria tão cedo.

“Nem sei se algum dia sairei e terei minha própria casa”, disse Burress, que mora a cerca de 32 quilômetros de Fort Worth, Texas, em uma cidade chamada Aledo. “Parece que estamos presos e é muito difícil lidar com isso.”

A experiência de Burress reflecte os milhões de americanos que viram as suas vidas financeiras e pessoais prejudicadas por preços elevados e custos elevados de empréstimos para habitação. Isto pode ajudar a explicar o sentimento amargo sobre o estado da economia nacional.

Também esclarece uma ansiedade existencial para muitos: o sonho americano parece estar ainda mais fora de alcance atualmente.

Para aspirantes a compradores de casas, como Burress, a combinação de altas taxas de hipotecas e preços de tabela crescentes fez com que se sentissem excluídos.

A taxa hipotecária de 30 anos, um opção popular para financiamento residencial nos EUA, saltou cerca de 7% nos últimos meses. Ele recuou depois de atingir 8% pela primeira vez desde 2000, no final do ano passado. Mas isso ainda representa um grande salto em relação aos níveis inferiores a 3% observados nos primeiros anos da pandemia – que provocaram uma onda de vendas e refinanciamento no mercado imobiliário.

Do outro lado da equação, o aumento dos preços de etiqueta também está a aumentar a pressão. O índice nacional de preços de imóveis Case-Shiller atingiu máximos de todos os tempos este ano. Índice de valor residencial de Zillow ultrapassou US$ 360.000 em maio, um aumento de quase 50% em relação ao mesmo mês de cinco anos atrás.

Por sua vez, a acessibilidade caiu drasticamente em comparação com há alguns anos. Uma leitura de abril sobre a viabilidade econômica da aquisição de casa própria pelo Federal Reserve de Atlanta foi mais do que 36% de desconto o pico da pandemia registado no verão de 2020.

Nacionalmente, a parcela da renda necessária para possuir uma casa com preço médio ficou acima de 43%, de acordo com o Fed de Atlanta. Qualquer percentual acima de 30% é considerado inacessível.

O Fed de Atlanta também concluiu que os efeitos negativos das taxas e preços elevados mais do que compensavam os benefícios dos rendimentos crescentes para o americano típico. Isto sublinha a força destes detratores, dado que o salário médio por hora na folha de pagamento privada aumentou mais de 25% entre junho de 2019 e 2024.

Já há evidências desta estagnação no mercado: taxas nestes níveis resultaram em mais de 875.000 vendas de casas a menos em 2023, de acordo com a equipe por trás de um Documento de trabalho FHFA lançado no início deste ano. Essa é uma fatia considerável, como a Associação Nacional de Corretores de Imóveis relatado cerca de 4 milhões de casas existentes foram vendidas no ano.

Além disso, o FHFA descobriu que um proprietário tem 18,1% menos probabilidade de vender por cada 1 ponto percentual em que sua taxa de hipoteca esteja abaixo do nível atual. O mutuário típico tinha uma taxa de hipoteca mais de 3 pontos percentuais abaixo do que teria obtido no último trimestre de 2023.

Se um proprietário tivesse comprado no final do ano passado, a equipe da FHFA descobriu que o pagamento mensal do principal e dos juros custaria cerca de US$ 500 a mais.

Diante disso, o coautor Jonah Coste disse que os atuais proprietários que apregoam essas baixas taxas de hipoteca estão, sem dúvida, em melhor situação do que aqueles que procuram comprar uma primeira casa hoje. Mas ele disse que há um grande problema para este grupo: mudar-se em busca de uma oportunidade de emprego ou para acomodar uma família em crescimento torna-se muito mais complicado.

“Eles não são capazes de optimizar as suas habitações para a sua nova situação de vida”, disse Coste sobre este grupo. “Ou, em algumas circunstâncias extremas, eles não estão fazendo as grandes mudanças em suas vidas que exigiriam uma mudança.”

Essa é a situação em que Luke Nunley se encontra. No final de 2020, o administrador de saúde de 33 anos comprou uma casa de três quartos e dois banheiros com sua esposa em Kentucky a uma taxa de juros inferior a 3%. Esta casa mais que dobrou de valor em quase quatro anos.

Depois de receber três filhos, eles estão adiando um quarto até que as taxas de hipotecas ou os preços das casas caiam o suficiente para aumentar. Nunley sabe que os dias em que se conseguia uma taxa abaixo de 3% já se foram, mas não consegue justificar nada acima de 5,5%.

“É uma situação difícil de se estar”, disse Nunley. “Estaríamos perdendo tanto dinheiro às taxas atuais que seria basicamente impossível para nós mudarmos.”

Nunley faz parte da esmagadora maioria dos americanos que não pagam essas hipotecas elevadas.

O FHFA constatou que quase 98% das hipotecas foram fixadas num nível abaixo da taxa média de cerca de 7,2% no último trimestre do ano passado. Tal como o de Nunley, perto de 69% tiveram taxas mais de 3 pontos percentuais mais baixas.

O boom de compras no início da pandemia é uma das respostas para a razão pela qual tantas pessoas não estão pagando a taxa atual. Este número impressionante também pode ser explicado pela pressa em refinanciar durante aquele período de baixos custos de financiamento em 2020 e 2021.

Embora estas baixas taxas hipotecárias possam ajudar a engordar os bolsos daqueles que as possuem, Jeffrey Roach, economista-chefe da LPL Financial, alertou que podem ser más notícias para os decisores políticos monetários. Isto porque não oferece sinais de aumentos das taxas de juro por parte da Reserva Federal, arrefecendo a economia com sucesso.

Para ser claro, as taxas hipotecárias tendem a seguir a trajetória dos níveis de juros definidos pelo Fed, mas não são a mesma coisa. Ainda assim, Roach disse que o facto de tantas pessoas estarem presas a taxas de juro baixas nas suas casas ajuda a explicar porque é que uma política monetária mais restritiva não parece tão restritiva como tem sido historicamente.

“Nossa economia é muito menos sensível às taxas de juros”, disse Roach. “Isso significa que as altas taxas não estão realmente fazendo o que deveriam. Não estão freando, como normalmente seria de esperar.”

A baixa oferta de habitação manteve os preços elevados, mesmo com as elevadas taxas de financiamento a afetarem o poder de compra. Isto vai contra a sabedoria convencional, que sugere que os preços devem cair à medida que as taxas sobem.

Olhando a longo prazo, os especialistas afirmam que um aumento no volume de novas habitações pode ajudar a expandir o acesso e a acalmar os preços elevados. Em particular, Daryl Fairweather, economista-chefe da base de dados do mercado imobiliário Redfin, disse que o mercado nacional poderia beneficiar de mais moradias e condomínios que são geralmente mais baratos do que as casas típicas.

“Não é a torrada de abacate”, disse Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow, referindo-se a uma piada que a geração do milênio gasta muito em luxos como brunch ou café.

Olsen disse que as gerações mais jovens deveriam ajustar as suas expectativas em relação à propriedade, dado o ambiente mais difícil. Ela disse que esses americanos deveriam esperar alugar por mais tempo na idade adulta ou planejar conseguir sua primeira casa, em parte por meio de uma renda extra proveniente do aluguel de um quarto.

Para pessoas comuns como Burress, o mercado imobiliário continua a ser uma prioridade, enquanto a texana considera a sua situação financeira e avalia os candidatos nas eleições de novembro. A cabeleireira continuou ajudando a mãe com o pagamento do seguro residencial, contas de serviços públicos e impostos em vez do aluguel formal.

Burress ainda espera um dia aplicar esse dinheiro em uma propriedade própria para construção de capital. Mas, repetidamente, despesas inesperadas, como um carro destruído ou variáveis ​​macroeconómicas, como o aumento das taxas de hipoteca, fizeram-na sentir que o sonho estava fora de alcance.

“O objetivo final para mim e minha família é sair da casa da minha mãe”, disse ela. Mas, “parece que estou numa roda de hamster”.