O setor imobiliário é um segmento do mercado para o qual os investidores estão se movimentando, à medida que aumentam as expectativas de cortes nas taxas de juros. Os mercados apostam que os dados de inflação deste mês darão à Reserva Federal dos EUA uma justificação para cortar as taxas, uma vez que tem afirmado repetidamente que os preços no consumidor precisam de descer para que isso aconteça. É comum acreditar que os ativos relacionados ao setor imobiliário, como os REITs, se beneficiam de taxas de juros mais baixas. Isto porque muitos investimentos nesta classe de ativos envolvem alavancagem e empréstimos, e quanto mais baixa for a taxa de juro, menor será o custo de manutenção do investimento. Um ambiente de taxas de juro mais baixas também aumenta a atratividade deste investimento em termos do maior rendimento de renda oferecido pelo setor imobiliário. Mas não há garantia – e esses activos imobiliários também podem ter um bom desempenho quando as taxas são mais elevadas. Por exemplo, a extensão dos custos dos empréstimos depende do peso da dívida e do tipo de indústria, entre outras variáveis. Para os interessados em REITs, a Morningstar está otimista em relação a um nome que diz ser “barato” e que oferece alto rendimento. “Catalisadores para ganhos futuros” Essa é a Kilroy Realty, listada nos EUA, disse Suryansh Sharma, analista de ações da Morningstar, em um relatório de julho. A empresa possui, desenvolve e adquire escritórios de primeira linha, imóveis de uso misto e aqueles relacionados aos setores de tecnologia e ciências biológicas em cidades dos EUA. Também em julho, o estrategista-chefe de mercado da Morningstar nos EUA, Dave Sekera, nomeou Kilroy como uma de suas quatro novas ações para comprar “com catalisadores para ganhos futuros”. Sharma disse que “o REIT se posicionou para se beneficiar do crescente setor de ciências biológicas com exposição material em seu portfólio e pipeline de desenvolvimento”, acrescentando que “Acreditamos que, embora as soluções de trabalho remoto e híbrido ganhem aceitação crescente, os escritórios continuarão a ser o peça central da estratégia no local de trabalho.” Ele dá uma estimativa de valor justo da Morningstar de US$ 59 para o REIT, o que significa que ele está subvalorizado em 46%, segundo ele. A taxa de utilização de escritórios deverá aumentar ao longo do tempo, o que, por sua vez, levará a uma recuperação na procura de imóveis para escritórios, disse ele. Durante a próxima década, Sharma espera uma taxa composta de crescimento anual de 0,9% no aluguel médio por metro quadrado para o portfólio de Kilroy. “Acreditamos que o significativo pipeline de desenvolvimento de Kilroy proporcionará rendimentos em torno de 6,50% até 2033, acrescentando receita operacional líquida incremental e contribuindo significativamente para a avaliação da empresa”, disse ele. Atualmente, o rendimento de dividendos da Kilroy está em torno de 6%, de acordo com dados da FactSet. “O foco em clusters de mercado de tecnologia e ciências biológicas deve beneficiar a Kilroy no longo prazo, pois esperamos um crescimento dinâmico nessas áreas. Os edifícios de escritórios de alta qualidade da empresa com boas comodidades devem se beneficiar da tendência de voo para a qualidade”, disse Sharma. . Sekera destacou que Kilroy é “um dos REITs mais subvalorizados” sob a cobertura da Morningstar, mas um ponto positivo é que a empresa está voltada para o setor de tecnologia. “Quando olhamos para o emprego no setor tecnológico, isso tem crescido”, disse ele. “Quando olhamos para uma medição de ofertas de emprego em tecnologia dentro de suas áreas de mercado específicas, algumas das maiores empresas de tecnologia como Apple, Alphabet, Amazon, Meta, todas exigem que os funcionários voltem ao escritório, voltem para aquele ambiente híbrido. horário de trabalho de pelo menos três dias por semana.” Ele também observou que os edifícios do portfólio de ciências biológicas de Kilroy têm apenas 11 anos – significativamente mais jovens do que muitos de seus pares. Isso significa que deverá levar a melhores taxas de ocupação, disse Sekera. Mas, de acordo com Sharma, os investidores devem ter em atenção que, no geral, a dinâmica de trabalho remoto que persiste em vários setores ainda será um grande risco. “A dinâmica do trabalho remoto é provavelmente a maior fonte de incerteza para o setor imobiliário de escritórios. A pandemia mostrou-nos que a tecnologia pode ajudar os funcionários a colaborar e a manter a produtividade enquanto trabalham remotamente”, disse ele. “As políticas de locais de trabalho híbridos estão agora a tornar-se cada vez mais a norma e representam um desafio significativo para a procura futura dos escritórios.”